Le marché des bureaux se profile dans l’ère de l’après-Covid

Suite à la pandémie de la Covid, l’immobilier d’entreprise ajuste ses surfaces et anticipe l’évolution des usages à travers de nouveaux concepts.

Parmi les priorités : valoriser l’aspect social, le travail collaboratif et favoriser la créativité.

Sous le choc de la pandémie mondiale, avec une baisse de 42 % des investissements et de 45 % des prises à bail, 2020 a été la plus mauvaise année qu’a connue le secteur de l’immobilier tertiaire en vingt ans. L’accroissement du télétravail et la jauge recommandée dans les bureaux ont accéléré les réflexions déjà en cours sur la transformation des immeubles d’entreprise. Par souci d’économie, les opérateurs visent à optimiser les surfaces en adoptant une logique du « moins de mètres carrés mais mieux exploités ».

« La priorité des directeurs immobiliers, aujourd’hui, est de trouver un outil de travail aussi performant que désirable pour les collaborateurs », résume Marie-Laure Leclercq de Sousa, directrice transactions locatives France de JLL. Demain, le mètre carré de bureau sera utile, ou ne sera pas. Accélérées par plus d’un an d’ère Covid-19, quatre grandes tendances de l’immobilier d’entreprise s’affirment.

Plus flexible et plus mixte

La conjoncture économique entraine les propriétaires à administrer plus de souplesse dans la relation contractuelle avec les locataires en leur proposant des alternatives au bail commercial classique. Ce qui se traduit, par exemple, par une durée réduite ou une occupation partielle des espaces ou encore par la sous-location à un tiers. Cette nouvelle flexibilité passe par l’aménagement des surfaces : les plateaux se font modulaires et s’adaptent au moyen de cloisons amovibles en fonction de l’activité et de la taille des équipes.

« Les locaux devront être réaménagés pour valoriser l’aspect social, le travail collaboratif et favoriser la créativité », insiste Ludovic Delaisse, directeur général de C & W France. Conçus pour être multidestinations, les immeubles tertiaires fluctuent vers des formats hybrides et s’essaient à la mixité. Les projets de transformation urbaine Morland Mixité Capitale à Paris et « 31 » à Lille envisagent ainsi de faire cohabiter des bureaux, logements, crèches, commerces, restaurants et hôtels.

Plus vert et plus ouvert

La préoccupation sanitaire au bureau a été renforcée par la pandémie. « Les utilisateurs ont besoin d’être rassurés sur la qualité de l’air, ils apprécient des bâtiments équipés d’outils de détection et de gestion des flux, affichant, en plus des certifications environnementales, un label Well centré sur le bien-être des usagers », indique Boris Cappelle, PDG de Savills France.

Après deux confinements, le besoin d’espaces ouverts sur l’extérieur est résolument affirmé. Jardins suspendus, terrasses plantées, rampes végétalisées : l’immeuble de demain incorpore le végétal dans sa conception. « Les urbains sont en manque de nature. Il faut déminéraliser la ville, au maximum, principalement au niveau des rues et des toits. Tous les projets de construction tiennent aujourd’hui compte de la biodiversité », affirme Anouk Legendre, cofondatrice de l’agence XTU Architectes. Exemple : la tour The Link qui, sur ses 130.000 mètres carrés de bureaux, comprend 10.000 mètres carrés ouverts sur l’extérieur, dont 3.000 mètres carrés plantés, avec des jardins à tous les étages. Un écrin de verdure au coeur de La Défense.

· Moins de surface, plus de services

Si le bureau n’est pas mis à néant, les mois à venir seront synonymes de rationalisation des surfaces. « A chaque crise, le premier réflexe est de revisiter la question de l’empreinte immobilière, deuxième poste de coûts des entreprises », note Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio. Pour la société foncière, la réinvention des mètres carrés doit mettre l’accent sur le service. Son programme So Pop à Saint-Ouen proposera en 2022, une palette complète de services avec conciergerie, des salles de travail et de détente, un espace de bien-être et de fitness de 400 mètres carrés ainsi qu’une offre de restauration privilégiant le locavore.

L’immeuble accueillera les mobilités douces avec des emplacements de parking réservés aux véhicules électriques et 157 places pour des deux-roues et vélos. L’accessibilité et la connectivité des bâtiments (certification Wiredscore, système de réservation de salles digitalisé, etc.) deviennent des critères d’attractivité essentiels pour des salariés qui jongleront entre le domicile et le bureau.

· Vers une satellisation des espaces

Une concentration sur la parcellisation des lieux de travail est en cours. De plus en plus, les opérateurs conçoivent des formats éclatés de l’entreprise, qui réduiraient les distances à parcourir pour le salarié. « Le temps de travail ne s’effectuant plus exclusivement au bureau, il pourrait s’organiser dans des espaces annexes, à une distance douce des lieux de résidence et accessibles sept jours sur sept en fonction des besoins », indique Jean-Claude Bassien, directeur général de Nexity Solutions Entreprise.

Source : Les Echos